Acheter un bien immobilier : le réflexe testament

Un couple non marié achetant un appartement ou une maison sera soumis aux règles dites de « l’indivision » : chacun est propriétaire de sa partie du bien immobilier. Le régime de l’indivision légale ne sécurise donc pas les droits de chacun des concubins.

Exemple : Jean et Louise ont acheté un appartement. Jean a financé 40 % de l’investissement, Louise les 60 % restants, dans ce cas chacun est propriétaire à cette hauteur du bien. Quelques règles s’appliquant à l’indivision restreignent les possibilités du couple :

Les décisions importantes sont prises à l’unanimité. Le couple doit donc être d’accord, pour par exemple effectuer des travaux sur le bien, voire par la suite le mettre en location ou en vente.
En cas de désaccord ou de refus de vente d’un des membres du couple, c’est le Tribunal de Grande Instance qui doit être saisi pour ordonner par exemple la vente.
Une convention peut être mise en place : elle peut prévoir le sort du logement en cas de séparation (l’un des 2 concubins ou partenaires pacsés rachète à l’autre ses parts en cas de séparation…).
En cas de vente ultérieure (accord des 2 époux) : les sommes issues de la vente sont partagées au prorata des droits de chacun.

Conséquences du décès de l’un des membres du couple

Si rien n’a été prévu, le concubin ou partenaire survivant ne reçoit rien. Il n’est pas héritier, les héritiers du défunt reçoivent donc la partie du bien immobilier en question.

Pour pallier ce défaut de protection du survivant, un testament doit être prévu. Pour les couples pacsés, ce testament est à la fois utile mais aussi fiscalement très avantageux, car exhonoré de droits de succession. Attention en cas de concubinage, le testament est tout aussi utile, mais le partenaire survivant devra subir une fiscalité lourde égale à 60 % de la valeur transmise.

Exemple couple pacsé

Edouard et Aïcha sont pacsés, ils n’ont pas d’enfant et ont acheté à 50-50 (chacun la moitié) un appartement pour 100 000 euros. Un testament léguant la partie du défunt survivant a été prévu avec un Testament Express “Protection Maxi” sur Testamento.fr. Edouard décède, les 50 000 euros revenant à Aïcha ne sont pas imposés.

Exemple couple en concubinage

Paul et Laure sont en concubinage, ils n’ont pas d’enfant et ont acheté à 50-50 (chacun la moitié) un appartement pour 100 000 euros. Un testament léguant la partie du défunt survivant a été prévu avec un Testament Express “Protection Maxi” sur Testamento.fr. Paul décède, les 50 000 euros revenant à Laure sont imposés à hauteur de 60 %, soit 30 000 euros. Dans les 6 mois qui suivent le décès, Laure devra payer au FISC ce montant. A défaut de liquidités, elle pourrait avoir à vendre l’appartement pour acquitter les droits.

Stratégies possibles pour les couples non mariés

Prévoir un PACS

Les partenaires pacsés sont fiscalement assimilés à des époux. Or, les époux sont exonérés d’impôts lors de la succession sur le patrimoine reçu de leur défunt conjoint.

En revanche, seul un testament peut rendre les partenaires de PACS héritiers l’un de l’autre en cas de décès. Rédiger un testament via Testamento ne prendra que quelques minutes, et permettra en toute simplicité et sans se déplacer de protéger son partenaire de PACS à différents niveaux, en présence d’enfants ou non.

Créer une SCI en prévoyant le démembrement croisé des parts sociales

Cette technique permet à des concubins d’acheter un bien tout en se protégeant mutuellement et en protégeant leurs héritiers. Un bien immobilier est par principe détenu en pleine propriété par une ou plusieurs personnes. Dans l’hypothèse d’un concubinage, il est possible pour 2 concubins de créer ensemble une Société Civile Immobilière (SCI) investissant eux-mêmes dans le logement.

Dans ce cas, au décès de l’un des concubins, le survivant se retrouve privé du défunt. En effet, ce sont également les héritiers qui les reçoivent en principe, pas le concubin considéré comme étranger. Ce dernier doit dans ce cas racheter les parts.

Pour éviter cela, un démembrement croisé des parts entre les concubins (associés) peut être prévu. Il s’agit de distinguer 2 aspects de la propriété, c’est-à-dire la nue propriété (propriété sans droit) et l’usufruit (droit d’utiliser les biens et d’en recevoir des revenus s’ils en produisent, mais sans en être propriétaire).

Il y a démembrement lorsqu’on « divise » la pleine propriété en usufruit et en nue-propriété. Dans cette situation le bien est détenu en même temps par l’usufruitier et le nu-propriétaire.

On parle de démembrement croisé lorsque l’usufruit et la nue-propriété ne portent que sur une partie du bien. Dans notre cas, chaque concubin se transmet la nue-propriété ou l’usufruit de ses parts de SCI (soit 50 % si les concubins sont coassociés à 50-50 par exemple).

Ainsi, l’un des concubins est usufruitier de ses parts et nu-propriétaire des parts de l’autre. L’usufruit rejoindra la nue-propriété au décès de l’usufruitier et sans aucune fiscalité.

La tontine

La tontine est un clause particulière insérée à l’acte d’acquisition. Si des concubins achètent à 2 un bien immobilier, la clause prévoit que le survivant des concubins est pleinement propriétaire du logement acheté. Il reçoit donc la part du concubin défunt, par l’effet de la tontine et non par succession. Les héritiers ne peuvent donc pas s’y opposer.